Pour déterminer si votre investissement locatif sera réellement rémunérateur ou non à terme, trois niveaux de calculs peuvent être effectués. Ils servent à déterminer le rendement brut, le rendement net et la rentabilité nette de votre placement immobilier. Voici quelques conseils sur les méthodes à employer pour estimer au plus juste votre rendement locatif.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Nombreux sont désormais les Français à investir dans la pierre en vue de louer leurs biens immobiliers. Une activité de propriétaire-bailleur qui se révèle parfois plus rentable que certains placements financiers, notamment lorsqu’un dispositif de défiscalisation immobilière est adossé afin de réduire ses impôts.

Toutefois, avant de se lancer, il convient tout de même d’évaluer sa situation personnelle et la profitabilité de son projet d’investissement locatif pour qu’il soit viable et ne se démontre pas à perte. Pour ce faire, dans la même veine qu’un futur entrepreneur réaliserait un business plan avant de créer une société, le rendement locatif doit être étudié. Il doit prendre en compte plusieurs paramètres tels que le prix d’achat du logement, le loyer qui pourra être fixé mais également les charges qui seront imputées ou encore les impôts et taxes.

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Trois niveaux de calcul permettent d’apprécier le rendement locatif :

• Le rendement brut : il exclut les charges ;
• Le rendement net : il inclut les charges et les éventuels travaux réalisés ;
• La rentabilité nette : elle intègre les charges, les éventuels travaux ainsi que les impôts ;

Un investissement locatif, à la manière de tout placement financier, peut comporter plus ou moins de risques. Au-delà du calcul du rendement locatif, d’autres critères comme l’emplacement du bien immobilier mais également l’état de la demande locative dans la zone géographique doivent être considérés, en amont, avec grande importance.

Déterminer le taux de rendement brut

Le taux de rendement brut, simple à calculer, donne une première indication relativement fiable sur la rentabilité d’un bien immobilier.

Voici le calcul à réaliser :

Rendement brut = (Revenu locatif annuel / Prix d’achat du bien) X 100

Le résultat est un pourcentage de rendement. Si vous obtenez un taux atteignant 3,5 %, cela signifie que chaque année, le montant global des loyers vous rapportera 3,5 % du montant de l’investissement.

Calculer le rendement net

Plus précis que le rendement brut, le rendement net est un taux qui permet de calculer plus finement la rentabilité d’un investissement locatif.

Pour pouvoir l’estimer, l’investisseur doit tenir compte de tous les frais et de l’ensemble des charges qu’il va devoir supporter tout au long de son engagement de propriétaire-bailleur :

• Les dépenses d’entretien et des travaux réalisés ;
• Les charges non récupérables sur le locataire (comme par exemple les charges de copropriété) ;
• Les frais d’assurance pour se prémunir contre les loyers impayés ;
• Les frais de gestion locative, si cette dernière est confiée à une agence de professionnels ;
• Le coût du crédit immobilier ;

Le taux de rendement net répond à la formule de calcul suivante :
[(Loyer annuel – Frais et Charges annexes) / (Prix du logement + Coût du crédit)] x 100

Il faut savoir que le taux de rendement net diffère chaque année. En effet, certains travaux peuvent être engagés au fil du temps et viennent donc modifier le résultat. Le loyer, potentiellement révisé à certaines périodicités, est également un facteur influant sur le taux de rendement net.

 

Qu’est-ce que le taux de rendement interne (TRI) ?

Le Taux de Rendement Interne (TRI) permet d’estimer les coûts et les avantages d’un investissement et de déterminer s’il est financièrement intéressant pour l’investisseur.

Le « taux de rendement interne » ou « taux de rentabilité interne » est un indicateur de rentabilité financière généralement utilisé par les investisseurs. Cet outil ne se cantonne pas aux investissements immobiliers, en effet, il permet de comparer en théorie n’importe quel investissement.

Le TRI est un outil de décision à l’investissement. En effet, un projet d’investissement ne sera globalement retenu uniquement si son taux prévisible est suffisamment supérieur au taux d’intérêt bancaire. Il est important de tenir compte notamment de la prime de risque propre au type de projet. En calculant son taux de rentabilité interne, abrégé TRI, ce dernier évalue annuellement l’ensemble des frais, transactions, avantages fiscaux et obligations (…) dont il devra s’acquitter grâce à sa capacité de remboursement.

Si la différence entre le taux de rentabilité de l’investisseur et celui du projet est positive, alors le placement s’avérera rentable et générera des gains. Cependant, dans le cas contraire, alors le projet immobilier ne présentera pas d’avantage financier à la clé.
Le calcul du taux de rentabilité interne se traduit par la formule suivante :
(revenus perçus/frais et dépenses) X [(1/nbr années du projet)-1] = TRI